Bài học 10 năm chết dí

Thấy nhà đất ven đô sốt trở lại, ông Hoàng Văn Tuấn (Hoàng Mai - Hà NộI) thấp thỏm. Cách đây 10 năm, ông Tuấn mua một mảnh đất dự án tại Mê Linh hơn 1,5 tỷ đồng. Ngay sau khi mua, lô đất của ông Tuấn đã lãi hơn 300 triệu đồng nhưng ông không bán chờ tăng giá nữa. Nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, giá rớt thê thảm. Ông Tuấn liên tục rao khắp nơi, nhưng không có thanh khoản và chết dí 10 năm qua

Năm 2021, giá đất ven đô tăng chóng mặt. Ở những vùng có thông tin lên quận, thông tin sẽ có dự án lớn như: Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức... Đất làng xã được đẩy lên mức 25-30 triệu đồng/m2, tăng 50%; các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với đầu năm 2020.

Ông Tuấn rao bán mảnh đất nhưng nhiều tháng liền vẫn không có người hỏi mua. Ông cho hay: “Nói là sốt đất nhưng thực tế, để bán được một mảnh đất không hề dễ dàng. Tôi chấp nhận thêm phí môi giới nhưng cũng chưa trôi được”.

Giá đất nền ven đô vừa qua tăng đột biến

Say trong cơn sốt, ít ai để ý một nghịch lý, giá đất của những dự án có quy hoạch chi tiết, có pháp lý đầy đủ, do các DN xây dựng bán thì có mức tăng vừa phải; còn đất trong dân hay nhỏ lẻ chưa rõ ràng pháp lý thì các nhà đầu cơ thổi giá.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ, cho rằng tình trạng "nóng" lên ở ngoại thành gần đây chủ yếu là do môi giới và nhà đầu cơ lợi dụng những thông tin chưa chính thức về quy hoạch để thu hút nhà đầu tư. 

Đại diện phòng Quản lý đô thị huyện Mê Linh cũng xác nhận, thị trường nhà đất tại Mê Linh đang bình thường, không có bất kỳ sự biến động nào.

Ông Tuấn Minh (Ba Đình, Hà Nội) vẫn đang nóng lòng bán mảnh đất tại Đồng Trúc, huyện Thạch Thất. Năm 2020, qua bạn bè giới thiệu "mua đất đầu tư sinh lời nhanh”, ông đã xuống tiền một lô đất tại đây. Tuy nhiên, sau đó thị trường nhanh chóng sụt giảm, tới giờ ông đang nuôi hy vọng cơn sốt đất ven đô giúp ông đẩy được mảnh đó đi.

“Tôi đăng tin liên tục qua các kênh nhưng không có ai hỏi mua, nói sốt đất ở đâu đâu”, ông nói.

Bà Trần Mỹ Lệ - (Đống Đa - Hà Nội) đang nóng lòng rút tiền về tại dự án ở Thái Nguyên. Năm 2019, bà Lệ cùng một nhóm nhà đầu tư chung vốn mua một số lô đất tại dự án ở Thái Nguyên. Hơn 2 năm, số tiền chôn vốn lên tới cả tỷ đồng nhưng bà Lệ vẫn chưa lấy lại được mặc dù thông tin sốt đất ở khắp mọi nơi.

“Cứ báo sốt đất ở đâu đâu nhưng dự án tôi mua cả năm nay nhờ rao bán không có khách hỏi mua, dù chỉ mong lấy lại được số tiền đóng ban đầu”, bà Lệ than thở.

Một số dự án có tăng giá nhưng giao dịch thấp. Đơn cử như khu dân cư số 2 trên địa bàn thị trấn Hương Sơn đã đầu tư xong hạ tầng và mở bán từ năm 2018, nay vẫn còn rất nhiều lô đất chưa được bán vì chủ đầu tư đang chờ giá lên. Giá giao dịch ở đây hiện khoảng 7 - 8 triệu đồng/m2, không cao hơn nhiều so với cuối năm 2020.

Tình trạng sốt đất nhưng đều do môi giới đẩy giá, thực tế không có giao dịch còn diễn ra ở các phiên đấu giá đất địa phương. Giá đất qua các phiên bị đẩy lên cao khiến cho thị trường tưởng chừng sốt, nhưng thực tế người mua không đủ khả năng, dân đầu cơ ôm đất không bán được dẫn tới bỏ cọc tại một số địa phương như Thanh Hoá, Bắc Giang…

Tại huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa, 46 lô đất đã hủy kết quả trúng đấu giá vì các nhà đầu tư trúng đấu giá không nộp tiền, chịu mất tiền đặt cọc. Theo một số nhà đầu tư bất động sản lâu năm, việc các nhà đầu tư bỏ cọc là điều dễ hiểu, bởi so với đầu năm, thị trường bất động sản hiện tại ảm đạm hơn rất nhiều, khiến giá và số lượng giao dịch sụt giảm.

Không chỉ khu vực ven đô mà tại nhiều dự án nội đô, mức giá bất động sản cũng không tăng bất thường. Ông Nguyễn Xuân Thành(Hà Đông – Hà Nội), một môi giới bất động sản cho hay, các dự án biệt thự liền kề ven Hà Nội có tăng giá nhưng không đột biến. Hầu hết các thông tin tăng giá đều là tin đồn, thực tế giao dịch không nhiều. 

“Thời điểm này những người đã chôn vốn cả chục năm nay muốn bán để thu hồi về, họ sẵn sàng trả phí môi giới cao. Tuy nhiên, số lượng người hỏi mua không nhiều”, ông Thành cho hay.

Theo ông Thành, tình trạng sốt ảo khiến cho cả thị trường gặp khó khăn. Phía người mua lo sợ giá cao đu đỉnh nên không mua nữa, còn phía người bán thì chờ đợi giá cao hơn để bán. Cả hai bên đều muốn nghe ngóng nhằm không bị bán hớ dẫn tới việc chốt giao dịch không hề dễ dàng.

“Nếu cứ tình trạng này xảy ra thì cả thi trường sẽ ngồi im để chờ đợi. Nguy cơ chôn tiền, đóng băng”, ông Thành nói.

Hậu quả để lại từ các cơn sốt đất ảo

Hệ lụy sau cơn sốt

Ông Nguyễn Văn Đính, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng: "Nhiều nhà đầu tư một khi đã chọn được hàng đẹp, họ thường có tâm lý găm hàng khi thấy thị trường vẫn đang tốt. Thị trường càng tăng giá tâm lý giữ hàng càng phổ biến. Đây là lý do khiến nhiều thị trường đất ven đô Hà Nội dù nóng, giao dịch không nhiều nhưng vẫn xảy ra tình trạng khan hàng", ông Đính nhận định.

Ông Đính cho biết thêm, trong khi đất nội thành - những vùng đã phát triển, hạ tầng đồng bộ không tăng giá thì việc những dự án vùng ngoại thành tăng giá cao, ngang nhiều nơi trong nội thành là điều bất hợp lý. Do đó, khách hàng không nhào vào mua bằng mọi cách, chỉ rất ít những người nhiều tiền, sẵn sàng chấp nhận rủi ro mới lao vào. Bởi vậy, tỷ lệ hấp thụ ở những vùng đó xuống rất thấp, giao dịch chững lại.

Tình trạng "thổi" giá đất còn cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương. Bởi lẽ, giá đất tăng cao kéo theo hàng loạt chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.

Chi phí đầu tư, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng sẽ gây khó khăn cho địa phương, ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội. Về lâu dài, khi kinh tế trên địa bàn gặp khó khăn, khó phát triển thì giá đất cũng bị kéo giảm, ảnh hưởng đến các nhà đầu tư đã "xuống tiền" trước đó. Ông cũng bày tỏ lo ngại sốt đất sẽ gây bất ổn thị trường cả nước, nhất là những địa bàn đang là điểm nóng mua bán đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho biết, hậu quả từ những cơn sốt giá đất trước đây vẫn còn đến nay. Khi cơn sốt đi qua, đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Rủi ro hiện nay đến từ các nhà đầu tư F0 đa phần mua theo tâm lý đám đông, trong khi non về kiến thức, kinh nghiệm nên dễ mắc bẫy trong cơn sốt đất.

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng cũng thừa nhận sốt đất ảo để lại hậu quả rất nặng nề. Người có nhu cầu thực không thể đủ tiền để mua được nhà, đất vì giá bị đẩy lên quá cao. Người đầu cơ không có nhu cầu ở cũng không bán được đất, vì nếu bán thì lỗ nặng. Việc này sẽ dẫn đến tình trạng ngày càng nhiều nhà, đất hoang hóa vì không được sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội.

Trong khi đó, chuyên gia Võ Đại Lược nhắc lại cậu chuyện mới đây, vụ việc đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 cũng như dạng thức của một hiện tượng gây sốt ảo vậy. Đừng lấy đó làm mừng. Vai trò của nhà nước là cần điều tiết, không để đầu cơ chi phối thị trường.

Duy Anh

Sốt đất diễn ra, chuyên gia vạch điểm cốt yếu dân "lướt sóng" cần lưu ý

Theo chuyên gia, nếu rủi ro có xảy ra thì tính thanh khoản của sản phẩm sẽ đáng lo hơn là giá trị bị rớt giá bởi vì những sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân.